2022年深圳最好卖小区出炉

转自大胡子看深圳

大家都知道，去年深圳的二手成交创下近20年的最差记录，深圳人都不想买二手房了，业主卖房卖不出去，二手房流动性越来越差。

(相关资料图)

但是，我在回看去年市场数据的时候，发现深圳其实 有一批小区的成交并没有受到影响.

我根据乐有家提供的数据，找到了 去年整个深圳卖得最好的10个小区 ，大家一起看看有没有你所在的小区或者是你一直在关注想买的小区。

如果你对市场不够了解，还想知道去年哪些楼盘下跌比较多，去年各个片区的具体成交价。

我们刚刚好最近整理了几份市场数据名单。

首先，看看完整的深圳2022年二手小区热销榜单。

这10个去年最好卖的楼盘，有几个共同特点值得分析：

1.小区分布非常均匀

这几个小区的区位分布十分平均，没有通杀其他地段的片区。

南山有2个、福田有2个、罗湖1个、龙华有2个、龙岗有2个、宝安有1个，东西南北中都有覆盖，没有一个区有超过2个小区。

2.成交价格都在下跌

虽然成交转手率很高，但是不妨碍这些小区的房价下跌。

成交量最好的前10个小区中，下跌最多的是桂芳园，下跌了13.3%。

最低的反而是大冲的新城花园，相比2021年底，2020年第四季度只跌了1%。

当然这主要是因为大冲新城花园2021年才出房产证，没有指导价，买家不用增加首付，加上本来这个小区的价格相比其他大冲楼盘要更低，业主不太需要降价就能卖出去。

但无论如何，不降价还是卖不出去，即便是转手率很高的小区，面对当下的市场，成交价格都要跌

3.大盘居多

前10的小区中，有不少超级大盘。

成交量第3的 桂芳园 是大布吉片区体量最大的小区，分为7期，总户数接近 6000户；

排名第7的 壹成中心 共分为10个区，除了一区之外都是商品住宅，平均每个区都超过1000套， 加起来超过10000套 ，十足的万户大盘；

成交量第8的布吉小区 龙珠花园 ，总户数超过 5000户 ；

成交量第10的龙华小区 金地梅陇镇 ，总户数大概 4000户；

户数多的大盘，往往户型选择更多、居住氛围好，无论哪种买家都比较容易能在大社区中找到自己合适的户型或者朝向。

4.刚需盘较多

成交排名前十的小区，在各自的片区房价都不高，多数都是刚需盘。

最典型的就是布吉两个楼盘 龙珠花园和桂芳园 ，价格不贵，户型选择多，周边配套齐全，

福田下梅林的 梅林一村 ，超大型公务员小区，价格在梅林片区是比较亲民的，成交单价只有7万/㎡出头，居住氛围也是第一档的小区。

这个现象说明 如今深圳的二手市场是一个非常理性的居住市场 。

如果是投资氛围很浓的二手房市场，那么那些有投资噱头的网红片区，比如前海、比如沙井，转手率可能就会排在前列。

但是在去年，一方面成交量高的小区基本上都是 居住氛围比较好刚需盘 ；

另一方面，高成交量小区 所在的地段投资属性都比较弱、居住性更强 。

比如布吉、民治、西乡、龙华中心板块，没有多少通过炒作炒得比较火的网红小区，都是本地刚需需求在支撑市场。

这说明要判断哪些小区比较好转手，除了看小区本身的特点之外，小区所在的板块也是一个很重要的判断标准

这篇文章我主要分析的是成交量，其实乐有家最新的市场年度报告中还展示了深圳各片区的成交和涨幅。

随着商品房供应的大幅度增加，接下来5-10年，我认为深圳楼市将会变成一个极其分化的市场。

说的直接一点就是——

买对了房子，未来转手不愁；买错了房子，房价就算涨了也可能卖不出去。

因此，现在在深圳买房选择小区，无论你是投资还是自住，不仅要考虑这个房子的升值潜力、居住舒适性，还得 考虑未来5-10年的转手难度 。

大家要重点关注小区的成交率数据。

总结了去年成交最好小区的特征之后，接下来大家在深圳买二手房，我认为有几个关键点大家要留意。

1.不要买偏远地段的次新小区

哪里才算是偏远地段？

那之前一张很有代表性的深圳五环图为例。

图中4环以外的区域，也就是 5环6环囊括的片区，都算是偏远地段。

偏远地段次新小区不能选有两个原因。

第一， 次新小区价格贵 ，你如果看过关外一些片区的二手，你应该知道那些次新盘价格有多高。

龙岗布吉的次新小区最高接近10万/㎡、

坪山的次新小区最高达到6万/㎡；

光明次新小区最高8-9万/㎡；

次新盘业主往往都会自视甚高， 买次新房最容易高位接盘。

第二， 偏远地段新房多 ，未来二手市场的竞争很惨烈。

到你要卖二手房的时候，以前的新房变成次新、你的房子成了黄脸婆，买家对你的房子的评估会下降一个等级。

2.有学区优势的老小区要慎重

在深圳，成交量大的小区，基本都不是楼龄超过30年老小区。

按理来说在其他城市，其实超过20年的小区就已经不吃香了，但是深圳商品房比较少，所以对老小区的忍耐时间可以延长到30年，但 一旦超过30年 ，基本就不能要了。

另外，很多核心地段的老小区都有学位优势， 但在未来，学位红利会逐渐消失， 最显著的案例，就是如今深圳名校学区房都在降价卖。

以后深圳楼市最大的坑，我认为就是那些有学区的老小区。

3.优先考虑小区的居住性，再考虑小区的投资性

二手房不像新房，除非是豪宅和一部分网红板块的小区，多数二手小区的居住性都要大于投资性。

以前深圳买二手房，多数人都是既要又要，又要能住，也希望有投资价值。

但现在，市场逐渐理性，买房先别想能不能涨，先想着住得好不好。

这样做虽然不能保证以后大赚，但是能保证你不败，起码过了10年之后，想卖房的时候房子能卖出去。

投资是冲上限，居住是保下限。

未来的行情，先保下限，才有资格冲上限。

上面这一句话，送给所有能听懂的有缘人。

标签： 新城花园 成交价格