济南土拍新规则：“熔断”后拼手气，现场摇号定土地归属

沉寂已久的济南土地市场再次挂地，但比挂地更震撼的是新触发最高限价后不再“拼手速”，而是“拼手气”的新规则。8月28日，根据最新公布的《济南市国有建设用地使用权挂牌出让现场摇号操作规则（试行）》，网上交易达到最高限价后采取“限地价、竞建筑品质、现场摇号”，当设置了最高限价的国有建设用地使用权挂牌出让相持不下时，将采取现场摇号方式确定竞得人。

(资料图片仅供参考)

高新区打造济南国际贸易产业园

当天，济南市自然资源和规划局挂出8宗住宅、商务用地，总出让面积270450平方米，约405.7亩。出让土地分布在历下区科技城片区12街区，市中区南北康片区，历城区唐冶片区、王舍人片区和长岭山片区，济南高新区凤凰路以东C-1、C-2地块。

科技城12街区资产包为1宗住宅用地、1宗商务金融用地，总起始价约12.50亿元，最高限价约14.36亿元。其中，住宅用地位于历下区工业南路以北、化纤厂路以东、华龙路以南、奥体西路以西，地上容积率2.8，楼面起始价约10700元/平方米。这一价格与今年4月该地段出让的一宗住宅用地楼面成交价相当，当时山东华盛达摘地价格为10800元/平方米。

历城区此次出让的3宗住宅用地均在前不久公布的第二批推介地块名单中。位于长岭山片区飞跃大道以北、鲍山公园以东地块地上容积率1.5，楼面起始价只有4207元/平方米。该地块南临地铁2号线，西靠鲍山公园，附近有刚开业的城投凤鸣广场，区域位置较好。唐冶片区围子山东路地块地上容积率只有1.2，楼面起始价约8009元/平方米。相较于前述两宗住宅地块，王舍人片区出让地块地上容积率2.7，楼面起始价约5591.5元/平方米。

在高新区出让的商务金融地块中，C-1地块挂牌文件要求竞买人负责引入一家省级国有企业总部，且满足近3年（2019-2021年）年均营业收入不低于500亿元人民币，在地块内打造济南国际贸易产业园，带动上下游产业的发展和集聚。C-2地块挂牌文件要求在地块内落地一家金融租赁公司，项目建成后迁入金融租赁公司总部。

土拍“熔断”后现场摇号要求挺高

与新一批次土地挂牌出让公告同时“登场”的是现场摇号操作规则。根据规则，竞拍土地“熔断”后，竞买人同意继续竞拍的，转入竞建筑品质环节，按照4项顺序竞建筑品质。若第4项（商品住宅满足三星级绿建要求+同意现场摇号）仅有一人同意，系统直接确认该竞买人为土地竞得人；若有两个及两个以上竞买人选择同意，则通过现场摇号方式确定土地竞得人。

现场摇号环节在网上竞价活动结束后的2个工作日内进行。每家竞买人代表人数不超过2人，未按时到达抽签现场参加抽签活动的，视为主动放弃。摇号现场确认资格的竞买人不足1家的，摇号活动终止，网上竞价达到最高限价后最先达到最高限制条件的竞买人为土地竞得人；现场确认资格的竞买人仅为1家的，该竞买人直接确定为土地竞得人；现场确认资格的竞买人为2家及以上的，摇号活动正常进行。每家竞买人代表开始摇号后，摇号时间不得超过30秒，每轮只能抽取1次，不得重复抽取，违规者取消其竞买人资格，重新按程序摇号。抽中“恭喜竞得”标签的竞买人即为出让宗地竞得人。现场摇号由公证人员进行全程现场公证。

济南还储备了新规则

新黄河记者注意到，在现场摇号规则之外，济南土拍“政策工具箱”里还储备了“限地价竞建筑品质（预公告）”玩法。具体说来，按照“轮循递增竞价—触发最高限价—顺序竞建筑品质—预公告竞买申请人优先”原则，即多人达到同一项建筑品质的，若只有一人为预公告竞买申请人的，则该预公告竞买申请人为土地竞得人；若有两人或两人以上为预公告竞买申请人的，先取得预公告竞买申请资格的申请人为土地竞得人。

目前，该项规则为储备政策，8月28日挂牌土地执行“限地价、竞建筑品质、现场摇号”。该批土地将于10月9日上午竞拍。

近年来土拍玩法多变

值得一提的是，现场摇号规则有着现实的背景。2023年上半年济南土拍市场多次出现戏剧变化：“熔断”、系统崩溃、中止竞拍、二次竞拍、超百轮竞价……因此，从“拼网速”到“拼手速”解决不了的，让“拼手气”来解决。根据现场摇号规则，竞买人按照最终摇号顺序依次从“竞得箱”中抽取摇号球。全部竞买人完成摇号后，根据主持人指令，现场统一查看并展示摇号结果，抽中“恭喜竞得”摇号球的即为出让宗地竞得人。

揆诸以往，自2021年11月起，济南土拍在最高限价政策工具箱增加了“限地价竞建筑品质和建设进度”，即挂牌住宅地块在竞价环节达到最高限价后，逐项竞商品住宅星级绿色建筑要求和建筑单体地上建设进度等9项内容。2022年8月，对第三批集中出让供地实施预公告方式，即在正式挂牌之前先出公告，开发商可先缴纳意向金来展示对土地的意向，而后再进入正式挂牌、摘牌流程。2023年上半年，9项调整为4项，仅保留竞建筑品质（第一档二星级绿建50%、第二档全部二星级绿建、第三档三星级绿建50%、第四档全部三星级绿建）。

2014年11月，济南试水首次居住用地拍卖“触网”，竞争对手不再面对面，进入2015年后大规模实施网上招拍挂，并延续至今。如今实施现场摇号规则，竞争对手又从线上走到线下，相逢一笑能否尽释怀？ （新黄河记者：罗晓飞）

标签：